この記事ははやし（社長）ブログの連載記事を１記事にまとめたものです。
入居金って何？
先日、入居相談があり、
対応していたのですが、
毎度毎度、
この120万円かかる、入居金って何ですか？
という説明をしております。
サービス付高齢者住宅では発生しない、
他でもあまり発生しない、
この入居金とは何でしょうか？
あんしん村では、
家賃の一部を前払い、となります。
「有料老人ホーム 入居金とは」
でググると、
LIFULL介護のサイトが、
お役に立てます。
そしてその内容はこちらです。
というわけで、
家賃の一部を前払いとして支払う、
ことが出来るのが入居金というわけです。
このため、ここのブログでは、
入居金（前払い金）
と書くことで分かりやすくしました。
ちゃんと保全措置もしております。
入居金は有料老人ホームのみ認められている
この入居金のシステムは、
何で認められているかというと、
「老人福祉法」
という法律で、
有料老人ホームの他、
特別養護老人ホームなども、
規程があり、
介護保険法が始まった2000年より古いものです。
その中で、「有料老人ホームのみ」
認められている、というわけ。
その入居金は、
施設建設の前に、、、、
建設費用を前払いするために、
始まったものです。
特別養護老人ホームは建設に
国の補助が出ていますが、
有料老人ホームは補助がほぼ出ず、
自費で建築することになります。
そのため、
他社の例では、
より豪華に、
ゴージャスに、
なんてバブルかよ汗
なんて作りにするために、
高額な建築費用をあらかじめ
入居予定者から頂いてしまおう！
という内容なわけです。
有料老人ホームあんしん村を建設した後から、、、、
・〇〇市のグランドホーム〇〇
・〇〇市の療養施設を改装した〇〇
といったうわさ話や、
新聞の折り込みや広告、
などを見ましたが、、、、
結局建設されない有料老人ホームもありました。
計画が大きすぎたのか、
顧客が集まらなかったのか、
頓挫したことでしょう。
そして時間が過ぎて、、、、
入居金のシステムだけが残った、
というわけです。
事前協議が必要
有料老人ホームの建築、
サービス付高齢者住宅の建築、
住宅型有料老人ホームの建築、
などなど傍から見ていますが、
どう違うのでしょうか。
それは、
有料老人ホームの場合は、行政への事前協議が必要
というものです。
これがほんとに手間がかかりまくり。
事前協議の中には、
- アンケートを実施して見込み客を集めよ
- 事業計画・資金計画を提出せよ
なんて項目もあり、
取り急ぎ作ったものです。
当時、何も知らないところから、、、、
であったがゆえに、
折込チラシを入れたり、
「予約済」と入ったチラシを配布したり、
顧客集めに奔走していました。
それが逆によかったのです。
その反面、
適当に書かれたアンケートや、
父の周囲の方に書かれたアンケートや、
個人情報が適当な？アンケートもあり、
いざ見学会！
とお誘いかけても、
断れており、
意味を成さない回答もあったのは事実です汗
有料老人ホームの倒産が相次ぐ、、、
こんな切ないことを、
有料老人ホーム事業者、
自らが記事にするのが、
非常に重苦しいですが、、、、
過去にこんなニュースもあります。
有料老人ホーム経営の（株）未来設計～ 預り金の流用疑惑が発覚 入居者など1,500名が被害に ～
首都圏を中心に37カ所の有料老人ホームを経営していた（株）未来設計（TSR企業コード:294993290、東京都中央区、洞寛二社長）が1月22日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。
負債総額は有料老人ホームの運営会社としては53億8,600万円の大型倒産となった。
負債には利用者が入居時の預り金なども含まれる。その預り金などを失った個人債権者は1,500名、総額は約34億円にのぼる。
ようするに顧客から預かった、
入居金（前払い金）を、
高額なオーナー給与に支払われたり、
保養所・農園名目で貸し出されたり、
粉飾決算が行われたり、
不正な金の流れがあり、、、、
M&Aした法人がストップしたため、
問題になったとのこと。
もちろん、支払われるはずの入居金（前払い金）も、、、、
未来設計自体が倒産になり、
払われることがなくなった、
というわけです。
そうなっても安全に支払われるように、、、
保全措置が義務付けられている、
というわけです。
よく聞かれる入居金について、
書いてみました。
その２は保全措置の内容や、
あんしん村の取組とは？
※と社長ブログでは書いてありますが、その２はそのまま続きます
入居金（前払い金）の保全措置
事前協議の煩雑さが逆にいい面もありました。
ただ、未来設計のように有料老人ホームの
倒産事例も増えていることから、、、
入居金（前払い金）の
保全措置が必要と言われています。
そんな話も書きました。
その保全先となるのは、
主に金融機関なのですが、
ググって出てきたのはこちらでした。
①銀行、信託会社、信用金庫、農林中央金庫、商工組合中央金庫、信用協同組合で出資の総額が5,000万円以上であるもの、労働金庫、宅地建物取引業法第41条第1項第1号の国土交通大臣が指定する者
例）りそな銀行、三井住友銀行など
②保険事業者
例）損保ジャパンなど
③信託会社等
例）日証金信託銀行、みずほ信託銀行など
④全国有料老人ホーム協会などの都道府県知事が認めるもの
比率はわかりませんが、
①、②が多そうな気がします。
全国有料老人ホーム協会は、
有料老人ホームをフルバックアップしてくれる団体です。
初めて起業したり、
前述の事前協議をヘルプしたり、
各様式類を整えたり、
その中でも、
入居金を自動的に保全措置を行ってくれるのですが、
すでに開設している場合は
入会しないケースが多いので
全員が入会するとは限りません。
現にあんしん村は入会しませんでした。
入居金を取り扱う有料老人ホームが減っている
さらに言うと、
そもそも入居金を取り扱う
有料老人ホームが少なくなりました。
サービス付高齢者住宅や、
住宅型有料老人ホームが増え、
敷金や保証金の扱い、
または入居金なしを歌うことで
入居者を呼び込もうという
動きもあります。
だから県内でも、
あんしん村を含めて数か所しか、
入居金を扱っていません。
他所はわかりませんが、
その中でもあんしん村でも
入居金がきちんと支払われるよう、
保全措置を取っています。
あんしん村スペシャル！？
メインバンクである福井信用金庫に依頼し、
そのスキームをあんしん村のみ！
に作ってもらい、
手数料を支払って、、、
保全措置を行っています。
その内容は、、、
口座を分けてそちらに振り込まれるよう、、、、
重要事項にはこう記載しました。
月額利用料・入居金の月額支払い：
請求額を現金で持参または、下記口座に振り込み
福井信用金庫 志比口支店 普通 XXXXXXX
有限会社あんしん村グループ 代表取締役 林 智之
入居金の支払い：
入居金は金融機関の保全措置をとっています。
下記口座に振り込み
福井信用金庫 志比口支店 普通 XXXXXXX
有限会社あんしん村グループ 代表取締役 林 智之
と記入して、、、
こちらを追記してあります。
全国で有料老人ホームが一括入居金を受け取りながら倒産する例があり、苦情が多くみられる。事業主が倒産しても入居者に入居金が返還されるよう、定期預金とし銀行の保全措置をとるため。この定期預金は年１回取り崩し、保全する金額で再契約する。
金融機関による保全措置の内容とは
数年に一度、
有料老人ホームの実地指導的な
調査が入るので、
保全措置の内容は、
毎回チェックされますが、、、
福井信用金庫と交わした
保全措置の内容は、
毎度毎度
行政担当「まったく問題ありません！！！」
と太鼓判を押してもらえます。
その内容とは、
福井信用金庫さんも特別ではなく、、、
建築時の前払い保証制度を活用したものです。
それは、
西日本建設業保証株式会社様の
サイトにあるように、、、
建物を注文するお客様が支払った前払金を、
注文を受けた発注者が、預託金融機関や保証会社に、
前払い金を預け、別口座で保全する、
というスキームにして、
お預かりする、
という内容です。
発注者が不安定な場合、
もし万が一倒産でもしたら・・・
前払金が返済されない！？
なんてことを予防するのです。
続く・・・
これをきちんとしているからこそ、
行政のお墨付きを頂けている、
というわけ。
では途中で退去したり、
返還のルールはどうなっているのでしょうか。
気が付けばその３、、、、
こんな文字ばかり、
難しい内容で、
ページビューは伸びるのでしょうか！？
誰が喜ぶのでしょうか汗
有料老人ホームの入居金（顧客の前払い金）の目的・意味と、認められている理由とその内容とは。その３入居金の算定基準は各ホームによって異なるけど、初期償却率は全国統一、返還のルールとは。あんしん村も入居金が安くなった経緯あり、その理由は○○。その４入居金が戻らない、と消費者センターへの相談事項に。あんしん村でも追加で発生する場合はBタイプ居室に転居の場合。
その２記事を書いたところで、
尊敬する前田れいこケアマネから、
質問を頂きました。
勉強になるわぁ。有料老人ホームとサ高住ってどう違うの？って家族に聞かれると、説明すればするほど相手が混乱する。はやしさんなら、どう答えます？
なので答えました。
おはようございます！
端的に説明すると、サ高住は国土交通省管轄の賃貸住宅、有料老人ホームは厚生労働省管轄の介護を受ける住宅。と答えます。
サ高住だとリビングや食堂が狭くて部屋にいるケースが多いイメージですね。
有料老人ホームは、住宅型と介護付（特定施設入居者生活介護あり）に分かれますので、住宅型はサ高住に近いと説明しています。
本人の終身介護を考えるなら、介護付でないと正看護師がいたり看取りの対応がきちんと出来ないので、年齢や介護度・病気の内容によっては、介護付をおすすめします。
ガチやな♪
有料老人ホームの入居金について連載
ジム行きました、
なんて書き始めた、
有料老人ホームの入居金についての連載記事が、、、、
気が付けばその３にまで、
来てしまいました。
入居金の計算方法
入居金の計算方法は、
各有料老人ホームに委ねられています。
どのくらいの方を預かるのか、
介護度のターゲットは、
平均入居期間は、
また、建物建築費用の一部に充てる
とした場合はいくらくらいか、
を総合的に勘案し、
決めていくことが多いでしょう。
ググると、
数百万から億単位、
というところもあります。
億ってすごすぎます！
経済学的な言い方をすると、
有料老人ホームは奢侈品、
いわゆるぜいたく品(汗)
社会福祉法人が運営する特別養護老人ホームとは、
違うのはよくわかることでしょう。
入居金がいくら戻ってくるのか？
また、私がいちいち説明しなくても、
他のサイトで丁寧に書かれていますので、
そちらをご覧ください。
老人ホームの「入居金」とは｜入居一時金を用意する方法も紹介／介護のほんね
その中でも、
介護のほんね様では、
丁寧に償却シミュレーションまで
掲載されています。
(画像にリンク貼ってあります)
分かりやすい！
有料老人ホームあんしん村の場合
ここでの初期償却率、
つまり先に天引きされる償却率は、
１６％となっていますが、
たしか数年前に全国統一になった、
ような気がします。
あんしん村でも、
過去には一律２０％としてましたが、、、
なのでその時に統一させられました。
現在の重要事項説明書では
このように記載しています。
１人入居の場合は、
要介護者・要支援・事業対象者の方は、１２０万円。
これは２万円×５年。
自立の方は、２４０万円。
同じく２万円×１０年。
としています。
この５年以内に退去された場合、
返還されるという仕組みです。
契約の時、
分かりやすく説明しているのは、
半分の2年半で退去になった場合。
すると、
１２０万円ー初期償却（268,800円）
÷（2.5年／5年）
＝465,600円
半分（60万円）より少し減りますが、
お戻ししています、
と伝えています。
二回払う必要もなく、
長くいたらお得です。
という考え方です。
入居金のこれまでの経緯
過去にはこれが、
Aタイプ、480万円（４万円×１０年）または月４万円
↓↓
Aタイプ、288万円（３万円×８年）または月４万円
↓↓
Aタイプ、120万円（２万円×５年）、月払いなし
と推移してきました。
設立時は、
自立のご夫婦の場合、
2000万円を超えたことがありますが、
現在は、
自立のご夫婦の場合、360万円です。
（２万円×１０年×１．５）
二人とも・どちらかが要介護・要支援の場合、180万円です。
（２万円×５年×１．５）
なぜ安くなったのでしょうか。
それは、、、、
「介護付」をうたっていることと、
競争の原理となります。
介護付とうたっている以上、
介護が必要な方が入居されます。
福井の場合、
要介護１でも「まだまだ早いから」
とおっしゃり、
元気なうち、
自分で出来るうちは、
入居を焦りません。
ところが、
家族が実は困っていて、
転倒による骨折で入院したら、
「自宅は無理！、
独居は無理！」
となり、急に急ぐため、、、
要介護２や３の毎日介護が必要な
状態になってはじめて、、、
相談する方が非常に多いのです。
転倒される方は転倒を繰り返します。
それは施設にいてもです。
すると、平均余命が短くなります。
あとはライバルが増え、
「４８０万円の入居金はちょっと・・・」
「２８８万円でも高くてちょっと・・・」
「分割でも月４万円はちょっと・・・」
となり、
金額を安くした
というわけです。
入居３か月（９０日）以内は全額返済
また消費者庁や厚生労働省も、
入居者を守る動きが活発です。
このため、
入居して３か月（９０日）以内は全額返済すること。
という全国統一ルールも敷かれました。
このため、あんしん村も
これに準拠して
１２０万円支払っても、、、、
９０日以内に退去になった場合は
全額返済致します。
ただし、
月額など管理費は徴収してよい、
となっていますので、
家賃や管理料、食費などの
日割り計算分は発生します。
ということで、
保証の契約書にもばっちり書かれている、
というわけ。
有料老人ホームの契約トラブル
その中改めて、
国民生活センターがアップしている、
有料老人ホームの契約トラブルを、
改めて見てみました。
入居前・入居時の相談事例
・申込金
・入居時要件
・有料老人ホームを紹介された
入居後の相談事例
・職員配置
・利用料の値上げ
・医師、薬局等
退去時の相談事例
・退去時の原状回復
・費用発生日
など数々の相談があります。
これらに限らず、
色々と発生するのですが、
主に入居金について、
考えていきます。
入居金が戻らない
「有料老人ホーム 退去 入居金が戻らない」
などでググると、
色々とトラブル事例が出てきます。
「５００万円を入居一時金で支払い、
１年半で退去になったのに数１０万円しか戻ってこなかった」
なんて例や、
国民生活センターのみならず、
公共の消費者を守る団体も、
発信しています。
幸いながら、福井では
裁判沙汰になるほどの話はありませんが、
０ではないでしょう。
何かに理由をつけ、
最後まで搾り取ろう。
という魂胆が見え見えの、
悪徳業者も全国には、
いるということです。
あんしん村で再度入居金を請求された
一度だけでいい、
そう話しているあんしん村でも、
再度入居金を請求する例があります。
それは、
Aタイプ、Cタイプ、Dタイプの居室から、、、、
介護しっかりのBタイプへの居室移動を行った場合です。
Bタイプ居室とは、
他より少し面積が狭い、
介護により適した居室です。
介護度が重い状態で入居されたり、
看取り前提で入居を受け入れたり、
することもあります。
が、２階の方が下りるため、
めったに新規で受け入れられません。
こういった、
Bタイプ居室に入所する場合に、
発生します。
しかしながら、
Aタイプ１２０万円（２万円×５年）、月払いなし
↓↓
Bタイプ６０万円（１万円×５年）、月１万円支払
と月払いにも変更できます。
Bタイプに居室を移動する場合、
・看取り前提で
・介護度が重くなったから
・スタッフが近いから
という例もありますが、
この分割月１万円の支払に変更できるのも、
実は結構大きいです。
でもAタイプ居室に入居していて、
Bタイプに移動する場合は、
お返しする金額もあるので、
差額を返金する場合もあります。
不足している場合は、
追加で頂く場合もあります。
なので、再度60万円を丸々支払う必要はありません。
退去時に清算
また退去時に清算します。
ご本人が亡くなり、
口座が凍結されてしまうと、、、、
家族は身動きが取れません。
そんな中、
2か月ほど経って、、、
入居金が返却されるのと同時に、
未払い分の清算も行いますから、
より家族の負担はありません。
これは相続を体験した私も、
この制度があれば助かります。
もちろん、
有料老人ホームの未清算金は、
負債項目になるのですが、
２か月そこらで支払をするためには、
相続人全員の署名・印鑑をした上で、
金融機関に届出をして支払います。
入居金がなければ、
家族が一時的に立て替える
必要がありますから、
その負担を減らせるのは、、、
助かると思います。
ましてや、、、、
Aタイプ入居３年
↓
Bタイプ入居３か月
↓
死亡により退去
となった場合など、
ややこしい計算が必要になりますが、、、、
Excelががんばってくれます♪
入所時に確認
入居金の算定方法、
退去時の清算方法、
９０日以内の退去、
追加で支払う時の注意点など、
やはり入所時に、
・管理者
・ホーム長
・施設長
といった責任者の方に、
ご説明を頂いて、
わからなければ、
わかるまで聞くのが
よいと思います。
できれば文書で発行が
望ましいのですが、
あんしん村も追い付いていません、、、
ただし姿勢の問題ですので、
その施設にお預けするかどうかは、、、
・体験入居なり
・個別で相談するなり
・運営懇談会なり
で相談すべきでしょう。
また相談に応じない、
疑義があり対応がぞんざいであれば、、、
市町などに相談する方法もあります。
運営懇談会について
また、有料老人ホームは、
老人福祉法にて、
「年１回以上の運営懇談会が必要であり、
入居者・家族代表他、地域の有識者などで構成する」
とあります。
有料老人ホームあんしん村では、
毎年３月にしています。
というタグでまとめています。
今回は、、、、
〇〇の業者さんに来て頂き、
参加率をあげる取組を。。。。
しますので、お楽しみに！
入居金（前払い金）の連載完了。